Fixez définitivement le prix du logement avec le vendeur
Négocier le prix : offre au prix / offre plus basse (DPE, diagnostics, travaux)
Une fois que vous avez jeté votre dévolu sur un bien, il faut s’assurer qu’il ne vous échappe pas ! Vient alors l’étape suivante de votre achat immobilier : la négociation du prix avec le vendeur. Si le prix affiché vous convient et que vous ne voulez pas passer à côté de votre coup de cœur, vous pouvez décider de faire une offre d’achat au prix. Mais gardez en tête qu’il n’est pas rare de négocier le prix de vente d’un bien immobilier dans l’ancien. En effet, il peut arriver que celui-ci présente des défauts… Cela peut concerner des rénovations à prévoir ou un éventuel rafraîchissement. Pour cela, vous pouvez vous appuyer sur les diagnostics réalisés (ERP, amiante, plomb, termites, assainissement, etc.). Un mauvais DPE peut également être un excellent argument pour négocier (parfois nettement) le prix d’un bien, notamment depuis la réforme du DPE et la fin des locations pour les logements classés G dès 2023.
Si le prix que vous proposez n’est pas assez élevé pour le vendeur, ce dernier peut vous faire une contre-offre d’achat, à un prix situé entre son prix de départ et celui que vous avez proposé.
Les preuves pour appuyer votre offre d’achat immobilier
Une simulation bancaire, un accord de principe ou encore une lettre de confort de votre banque sont des preuves de solvabilité à ajouter pour appuyer votre offre d’achat.
Compromis vs promesse : quelle différence ?
Parmi les étapes de votre achat immobilier, la signature de l’avant-contrat est l’une des plus marquantes. Il existe deux types de contrats : la promesse unilatérale de vente ou le compromis de vente. La promesse de vente n’engage que le vendeur alors que le compromis est un contrat synallagmatique qui engage les deux parties.
Dans les deux cas, l’avant-contrat doit décrire le bien en détail, donner les conclusions des diagnostics obligatoires, expliquer le financement de l’achat (répartition entre le ou les différents prêts, l’apport etc.) et intégrer des conditions suspensives (crédit, obtention du permis de construire). Si ces conditions ne sont pas remplies, le futur acquéreur est libéré de son achat et peut récupérer l’indemnité d’immobilisation versée au vendeur. En effet, l’avant-contrat de vente lie légalement le vendeur du bien et son acquéreur, qui doit verser une somme définie en amont pour réserver le bien, une sorte d’acompte qui permet de protéger le vendeur si l’acheteur se rétracte (hors conditions suspensives). L’avant-contrat mentionne aussi la commission de l’agent immobilier, la provision pour les droits d’enregistrement, les frais d’acte et les émoluments du notaire.
Clauses suspensives à prévoir
Parmi les différentes clauses suspensives, seule la condition suspensive d’obtention de crédit doit obligatoirement être mentionnée dans l’avant-contrat, si la transaction est financée par un prêt immobilier. Cette clause permet à l’acquéreur de renoncer à l’achat s’il n’obtient pas son prêt immobilier aux conditions précisées dans l’avant-contrat. Servitudes, autorisation d’urbanisme, vente préalable d’un autre bien… des conditions suspensives facultatives peuvent également être ajoutées.